No cabe duda, que uno de los negocios más atractivos a nivel nacional, tienen que ver con los bienes raíces. Muchas personas apuestan por invertir su capital en los bienes raíces, por la plusvalía que adquieren las propiedades con el pasar de los años, pero, además por los frutos civiles o ganancias que las mismas pueden generar si son puestos en renta, esto, hablando de casas, departamentos o locales comerciales; por eso, es importante tener la información necesarias, que te permita cuidar tus intereses. Si tu tienes una propiedad en renta o te dedicas a la renta de propiedades:
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Siempre hay una primera vez, y por eso, es importante que tengas todas las herramientas que te permitan disminuir en todo lo posible, el riesgo de tener un mal inquilino. Por eso te vamos a entregar esta pequeña guía didáctica, en la que vas a poder elegir el tema de tu interés de acuerdo a lo que consideras que debes profundizar o en su caso, leer todo este artículo si así lo ves conveniente. Además, en el proceso, te vamos a poner algunos ejemplos de circunstancias comunes que se llegan a presentar con inquilinos complicados, y las posibles soluciones que puedes poner en práctica. Manos a la obra:
Empecemos...
Estos son los pasos que debes seguir para poder cuidar tus propiedades, y con esto, reducir el riesgo de ser víctima de malos inquilinos. Esta no es una regla infalible o solución definitiva ni tampoco los únicos consejos, sin embargo, deben ser considero como los puntos básicos o elementales a considerar:
Ten los papeles de tu propiedad en regla.
Perfila adecuadamente a tu posible inquilino.
Investiga los antecedentes de tu posible inquilino
Formaliza el acuerdo, mediante un contrato.
No seas flexible.
1.- Papeles en regla:
Parece lo más lógico, sin embargo, la realidad es otra. Muchas personas creen que tienen los papeles de su propiedad en regla, no obstante, cuando se presenta algún conflicto de carácter legal, descubren que no era así, lo que se traduce en el uso de más tiempo y recursos de lo que necesario para solucionar conflictos en materia de arrendamiento. ¿Qué documentos debes de tener?, cuando menos los siguientes:
1.- Escritura de compraventa: O la llamada escritura de propiedad; siendo este, el documento que te acredita como propietario, siempre debes de tener cuando menos, una copia certificada de este documento; la copia certificada es la que contiene firma y sello del notario que la expide; muchas veces se cuenta con la copia del proyecto de escrituración, esa que genera el notario público antes de que las partes firmen la escritura pública para que revisen que todo está correcto; ese documento, al tratase de un proyecto no, nos sirve para nada, ni tampoco sirve tener una copia simple de la escritura, pues ambos documentos no genera la misma certeza de la existencia del la operación de compra, como lo hace una copia certificada o un primer testimonio de la escritura celebrada. El primer testimonio de la escritura publica de compraventa, te la entrega la notaría después de haber comprado tu propiedad, es la que contiene todos los anexos que fueron necesarios para poder celebrar el contrato. Si no tienes una copia certificada o primer testimonio de la escritura de compraventa de tu propiedad te recomiendo contactar a un abogado, para que este pueda guiarte en cómo obtener una; también puedes acudir al Registro Público de la Propiedad y del Comercio, en tu localidad y pedir que te expidan una copia certificada de tu escritura de compra, para eso, es necesario que tengas a la mano, el folio registral o de inscripción de la propiedad que compraste. La escritura de propiedad, te es útil si necesitas iniciar algún proceso legal, en la misma se concentra la información que identifica tu propiedad, entre la que se encuentra la dirección o nomenclatura, medidas, colindancias, si la misma conforma algún régimen de propiedad en condominio, entre otros; misma información que será necesario tener para elaborar el contrato de arrendamiento. En algunos casos, las propiedades pueden ser adquiridas a través de un crédito hipotecario; al liquidarse la deuda del crédito, suele tramitarse la escritura de cancelación de hipoteca; es muy parecida a la escritura de compraventa, sin embargo, no es lo mismo, por tanto, no debes confundirlo, pues para efectos jurídicos, la escritura de compraventa, es la única que te acredita como propietario.
2.- Cédula catastral: Uno de los trámites que debes realizar, luego de comprar una propiedad, es informar a la autoridad catastral, que existe un nuevo propietario, pues esta autoridad, es la que se encarga, entre otras cosas, de mantener un registro de la existencia de las propiedades y quienes son sus propietarios, además suelen identificar las mismas; por eso, es importante, siempre tener actualizada tu cédula catastral, pues en algunas ocasiones generalmente con propiedades antiguas, suele existir diferencias en la nomenclatura, dirección o colindancias de tu propiedad, en la escritura pública, con relación a los datos establecidos en la cédula catastral.
3.- Constancia de no adeudos: Hablando de los servicios más elementales, como lo son los relativos a la luz, y el agua, cuotas condominales cuando aplique, es necesario verificar que siempre estén al corriente, pero, en algunos Estados de la república, y cuando se trata de locales comerciales, también existen cargas que se vinculan al inmueble que pueden ser especiales, como lo es, el pago de recolección de basura o el pago del impuesto predial. Siempre es importante, dejar constancia, que los servicios o cargas que se encuentran vinculadas a la propiedad, se encuentran al corriente, es decir, que no se tienen adeudos por tales conceptos, pues de esa manera es más sencillo exigir de tu inquilino, incluso de manera contractual, que periódicamente acredite estar al corriente de los servicios o gastos vinculados al propiedad y que este le corresponde cubrir. Pero además, tener en orden los papeles de tu propiedad, te permite garantizar a tu inquilino, no tener problemas con el uso de la propiedad, más cuando se trata de locales comerciales, pues por ejemplo, en el Estado de Quintana Roo, es necesario tener al corriente el pago del impuesto predial, para que una propiedad pueda ser acreditada con una licencia de funcionamiento, que permite la operación legal de los negocios o comercios, sin lo cual, tu inquilino no va a poder operar con normalidad. Lo mismo pasa cuándo existen irregularidades en los contratos de consumo eléctrico, que pueden impedir el contar con el elemental servicio de electricidad.
1.- ¿Cómo perfilar a un inquilino?
Uno de los errores más comunes, en materia de arrendamiento, es aceptar al primer interesado en rentar mi propiedad como el "ganador", sin permitir conocer mejores prospectos. Ten por hecho cuando te digo, que pierdes más tiempo y dinero cuando eliges rápido, que cuando cuidas los detalles y tomas tu tiempo para encontrar a tu inquilino ideal. La perfilación de tu inquilino, no es otra cosa que, la clasificación de la persona ideal, sea física o moral, para la renta de tu propiedad; y para esto, no basta la intuición, la buena vibra, o lo honesto que te pareció la persona; es necesario ser más conscientes, de las "virtudes" que esta persona debe de tener, para darme la seguridad, de que estará mi propiedad en buenas manos.
Existen empresas especializadas y expertos que te puedan ayudar a perfilar adecuadamente a los posibles inquilinos, sin embargo, aquí te dejaron algunos datos que puedes tomar en consideración:
a.- Valor de la propiedad: Naturalmente, no es lo mismo rentar una casa de dos habitaciones, que un penthouse. El valor de tu propiedad, establece de manera inmediata, el perfil que debe tener tu futuro inquilino, y naturalmente el nivel adquisitivo que debe de tener; para esto último, dependiente del valor de la propiedad, puede ser necesario requerir a tu futuro inquilino te acredite su capacidad adquisitiva, con estados de cuenta, recibos de nóminas, o cualquier documento que te dé seguridad de su capacidad de percibir dinero; sin embargo, muchas otras ocasiones, sí resulta necesario practicar algún estudio socio económico al posible inquilino, esto, para determinar y tener seguridad, que el estilo de vida del inquilino si le va a permitir solventar la obligación del pago de la renta que corresponda, pues claramente, tener grandes ingresos, no representa por si mismo, poder cubrir una responsabilidad de pago de renta, pues los gastos recurrentes de tu futuro inquilino, pueden resultar ser tan grandes como sus ingresos, por esto, no debes confiarte únicamente en lo que gana el futuro inquilino.
b.- Uso de la propiedad: La transparencia en la información resulta sumamente importante en estos casos. Hoy día, existen personas que no rentan propiedades para su propio uso, si no que, buscan colocarlos en plataformas de renta, es decir, hacen negocio con propiedades ajenas, ocasionando generalmente, conflicto con los propietarios, pues, este tipo de inquilinos, o arrendatarios, suelen incumplir con el pago de la renta, si no han tenido ingresos suficientes, es decir, como propietario, te quedas a expensas de los buenos ingresos que perciba el inquilino, sin los cuales, no esperes un pago de renta. Si tu propiedad en renta, se trata de una casa de 5 habitaciones, y tu prospecto de inquilino, es una persona soltera, y que argumenta que la casa será para su propio uso, te recomiendo que dudes de su honestidad, e inmediatamente lo descartes como prospecto. Así también, cuando hablamos de locales comerciales, es necesario determinar la zona en la que se encuentra la propiedad, las necesidades que puedan existir, la posible competencia, y la trascendencia del negocio que se planea poner en el local comercial, en efecto, no es lo mismo, tener como inquilino a una marca conocida, a tener una empresa de reciente existencia o nuevos emprendedores, pues con estos últimos se debe tener especial cuidado de revisar y tener seguridad, que la obligación de pago de renta, no depende del éxito del negocio; recuerda, que tu objetivo es mantener una estable y duradera relación de arrendamiento.
c.- Antecedentes del inquilino: Pareciera innecesario, pero muchas veces, investigar a tu inquilino, te puede salvar de un gran conflicto. Pudiera aparecer el príncipe azul de los arrendatarios, pero aun así no te confíes, siempre pon en duda la idoneidad de tu inquilino, más, si tu propiedad es de alta plusvalía, pues no querrás iniciar con el pie izquierdo una renta. Como esos cuentos de hadas fallidos, en la vida real, pudiera ser el caso, de haber encontrado al inquilino ideal, sin embargo una falta de investigación, pudiera ponerte, en realidad, frente a una fachada bien armada. Algunas empresas, y personas, están acostumbradas en aprovechar el tiempo que se toma un proceso judicial, para que legalmente sean desalojados, para tener días de renta gratis, sin embargo, generalmente, este tipo de personas no quedan limpias, y siempre hay un valiente que no queda con los brazos cruzados, e inician procesos legales que son detectables y de esta manera, es posible determinar, si un posible inquilino puede resultar un buen inquilino . Para esto, si necesitas acudir a un experto en la materia, que tenga las herramientas de profundizar en el perfil de tu futuro inquilino. También es posible, que acudas a alguna agencia de bienes raíces o algún corredor de bienes raíces, para que te auxilien en la búsqueda de tu inquilino ideal, ya que estos, no solamente tienen los conocimientos en la aplicación de herramientas útiles para perfilar correctamente a un inquilino, si no también, mantienen una constante red de comunicaciones con otras agencias o corredores, a través de los cuales es posible identificar a malos inquilinos.
3.- Investiga a tu inquilino.
Existen páginas o fuentes abiertas de información, que te permiten descubrir, si tu futuro inquilino pudiera ser problemático y con esto, naturalmente, evitarte riesgos innecesarios. A continuación de listare algunas:
i.- Lista de estrados del Poder Judicial del Estado de Quintana Roo: Si tu inquilino, es parte, de algún proceso legal a nivel Estatal aquí lo puedes encontrar. Puedes hacer búsqueda por nombres, y existen listas de publicaciones de procesos familiares, civiles, mercantiles y laborales. Recuerda, que cada Estado de la república, tiene su propio poder judicial, que a su vez maneja su propia lista de publicaciones, en ocasiones, es necesario ampliar la búsqueda del inquilino, en otros Estado de la república. La de Quintana Roo es la siguiente: (https://www.tsjqroo.gob.mx/estrados/)
ii.- Buró comercial de la PROFECO: Esto aplica para los proveedores de productos o servicios. Si tu futuro inquilino, sea empresa o persona física, se tiene algún negocio o comercio, y este ha sido sujeto a algún proceso contra la profeco, por queja de clientes insatisfechos, seguramente lo encontrarás en el buró comercial de la PROFECO, y no solamente aplica para empresas, también aplica para personas físicas y podrás realizar la búsqueda con el nombre:
iii.- Redes sociales: Siendo, este el lugar donde muchas personas pasan la gran parte de su día, se ha tomado esta ventaja, para la creación de grupos de difusión o divulgación, que aquellas personas que puedan resultar malos inquilinos, para así, evitar que otras personas puedan ser víctimas de malos tratos o malas experiencias.
Naturalmente, existen otros medios para obtener información de datos que te permiten determinar si tu futuro inquilino puede ser un buen prospecto; sin embargo, su uso requiere de conocimiento, o registros especiales, por eso, es importante, que si consideras necesario investigar a tu futuro inquilino, contactes a un abogado que te pueda brindar tales servicios.
4.- Formaliza el acuerdo.
Más vale, la más tenue de las tintas, que la memoria más formidable - Confucio
A muchos no les gusta las formalidades, pero eso de hecho, es la primera mala señal de un mal augurio. Parece algo muy lógico, pero no debe dejarse nada a la buena voluntad, honestidad, o memoria del hombre, pues para eso existen los contratos. Si no eres fan de lo formal, no te recomiendo usar machotes o formatos prefabricados, pero al menos eso deberías de optar, es decir, entre la palabra de honor y un contrato, siempre es preferible el contrato. Lo ideal es tener el respaldo de un profesional, pues cada caso es particular, y no puede encerrarse todo en un contrato general, por ejemplo, no es lo mismo rentar una propiedad amueblada que una sin muebles, pues en este caso, debes cuidar establecer y dejar constancia, que entregas justamente una propiedad amueblada, y no solamente debe establecer las condiciones en que entregas la propiedad, sino también su mobiliario, que valor tiene, y las garantías que te permitan proteger tus muebles; ahora bien, imagina que tu propiedad se encuentra constituida bajo un régimen de propiedad en condominio, en dicho caso, es importante cuidar que, el inquilino sepa cuales son las reglas internas condominales y que se obligue a respetarlas. Lo mismo pasa con los locales comerciales, en efecto, no es lo mismo rentar un local comercial, para un giro farmacéutico, que para una veterinaria; en cada caso, hay permisos que el futuro arrendatario debe acreditar tener, para así evitar tener problemas, incluso mayores a la falta de paga de renta; por ejemplo las farmacias necesitan una licencia sanitaria especial, que sin esta, no pueden operar legalmente en la venta de medicamentos controlados.
Así mismo, hay condiciones especiales que pueden contener un contrato, que sólo un abogado sabe cómo manejar, y en los casos en que pueden aplicar, en efecto, hay derechos legalmente reconocidos a favor de los arrendadores y arrendatarios, que puede ser legalmente renunciados en contrato, dependiendo la negociación realizada, por ejemplo, los vinculados al mantenimiento de la propiedad, generalmente, estos gastos quedan a cargo del arrendador, como un derecho a favor del arrendatario, no obstante, es posible que el arrendatario renuncie a ese derecho y se obligue a cubrir todos los gastos de mantenimiento que sean necesarios para conservar la propiedad.
Hay figuras jurídicas que puedan manejarse en un contrato, que te permite tener un respaldo adicional sobre las obligaciones del inquilino, por ejemplo, la fianza, el depósito, las garantías prendarias, entre otras; las cuales no suelen encontrarse en formatos generales, borradores o machotes.
Los contratos son instrumentos, que te permiten cubrir aspectos relevantes, considerar diferentes escenarios, incluso, anticipar hechos futuros, estableciendo soluciones para el caso de que se presente cualquier circunstancias establecida, por eso es imparte tener un buen contrato, pues el sentido de su existencia, es hacer uso del mismo cuando sea necesario, por tanto, tener un mal contrato, representa no tener nada.
5.- No seas flexible.
Como dice la frase, "caras vemos, corazones no sabemos", es decir, podemos tener un perfilamiento del futuro inquilino, y una buena investigación del mismo, pero lo que no podemos predecir, son sus intenciones, o sus mañas. Hay inquilinos que tiene un acervo de estrategias, que les permiten obtener ventajas durante el tiempo de ocupación, como por ejemplo, reducir el costo de renta, obtener meses de renta gratis, o alargar una anunciada desocupación cuando se hace evidente la insolvencia del inquilino, en otras palabras, siempre tiene un motivo para pedirte más tiempo para desocupar. Por eso, no debes bajar la guardia y no te dejes persuadir de ni una manera, pues un mal inquilino astuto, puede tener tu propiedad muchos meses bajo su posesión, sin que tú recibas un solo peso, y como motivación, te dejo los siguientes datos curiosos, para que tomes en cuenta:
1.- En Quintana Roo, es requerido que el inquilino adeude al menos dos meses de renta, para poder acudir, a un juicio de desahucio, siento este un proceso legal, relativamente rápido para recuperar la posesión de tu propiedad.
2.- El juez tardará al menos dos meses más en requerir al inquilino desocupe tu propiedad o pague la renta debida, y para eso, le dará un el plazo de un mes, y si no ocurre lo anterior, procederá a un desalojo forzoso. Rara ocasión el inquilino llega a pagar lo que debe para reservar la posesión de la propiedad.
3.- Después del plazo del mes otorgado por el juez, si el inquilino haya desocupado la propiedad o pagado las rentas, se inicia un proceso de desalojo forzoso el cual, tomará también más o menos un mes más.
4.- Sumando el tiempo mencionado, te tomará aproximadamente 6 meses el desalojar a un mal inquilino, tiempo en que no percibirás ingresos y que además tendrás que pagar los honorarios del abogado.
Por lo anterior, es que te recomendamos no ser flexible cuando se presente un mal inquilino, y mejor acciones en la primera mala señal, y para eso, es importante, tener en orden tus papeles y tener un buen contrato, pues sin esto, el proceso que tendrías que seguir, sería más tardado, complejo y caro.
Sin duda alguna, los bienes raíces, son un buen negocio, siempre que cuidas los detalles, y como se dijo en el principio, no te confíes, porque siempre hay una primera vez.
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